Hiện nay việc mua bán nhà đất đang diễn ra ngày càng phổ biến, một trong những nghĩa vụ mà người bán nhà phải thực hiện đó là nộp thuế thu nhập cá nhân. Không phải người mua bán nhà nào cũng hiểu về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Vì vậy, bài viết dưới đây của dichvuketoan.online sẽ cung cấp thêm thông tin về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.

1. Thuế thu nhập cá nhân là gì?

Thuế thu nhập cá nhân (Personal income tax) là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương, hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ. Thuế thu nhập cá nhân không đánh vào những cá nhân có thu nhập thấp, do đó, khoản thu này sẽ công bằng với mọi đối tượng trong, góp phần làm giảm khoảng cách chênh lệch giữa các tầng lớp trong xã hội.

Có 2 đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân: Cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú tại Việt Nam có thu nhập chịu thuế. Cụ thể:

• Với cá nhân cư trú: Thu nhập chịu thuế là khoản phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam (không phân biệt nơi trả thu nhập)
• Với cá nhân không cư trú: Thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh tại Việt Nam (không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập).

2. Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Căn cứ vào điểm c khoản 5 điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.

Đối chiếu với quy định trên, khi mua bán nhà ở thì bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, các bên được quyền thỏa thuận về người nộp.

Cụ thể, khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

3. Đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Theo điểm a và b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất:

• Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Ví dụ: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
• Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất. Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

• • Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
  • Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
  • Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

4. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân = Thuế suất x Giá chuyển nhượng.

( Đây chính là công thức tính toán chung, nhưng không phải trường hợp nào kết quả tính toán cũng cho ra giống nhau. Bởi còn phụ thuộc vào cá nhân người nộp thuế. Cá nhân cư trú sẽ được tính giá chuyển nhượng và thuế suất khác với cá nhân không cư trú.)

4.1 Nếu gia chủ là cá nhân cư trú

Nếu gia chủ là cá nhân cư trú thì khi nộp thuế, cần căn cứ vào cách tính tại Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã được bổ sung thêm các điều khoản về thuế vào năm 2014; Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-Bộ Tài Chính được sửa đổi bởi điều 17 Thông tư 92/2015/TT- Bộ Tài Chính; Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 11, Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP như sau:

Thuế thu nhập cá nhân mà công dân cư trú phải nộp = giá chuyển nhượng nhà, đất (bất động sản) theo từng lần x 2% thuế suất.

Quy định cụ thể về giá chuyển nhượng bất động sản và thuế suất như sau:

• Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không gắn liền với công trình nhà ở hay được xây dựng trên đất, thì giá chuyển nhượng sẽ được tính y như trên hợp đồng cùng thời điểm chuyển nhượng.
• Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đi liền với các công trình nhà ở dân dụng, xây dựng trên đất (kể cả các công trình chưa hoàn thành trong tương lai), thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá thỏa thuận.

Với thuế suất: Thuế suất 2% sẽ được áp dụng trên đơn giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê nhà ở đối với cá nhân cư trú.

Thời điểm tính thuế:

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất của cá nhân cư trú được quy định như sau:

• Cá nhân cư trú thì thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm mà hợp đồng bán nhà hay chuyển nhượng nhà đất bắt đầu có hiệu lực. Người mua sẽ là người nộp thuế nếu như hai bên không thỏa thuận trong hợp đồng.
• Khi đã làm xong thủ tục đăng ký sở hữu, quyền sử dụng nhà đất (đối với mô hình bất động sản đã hình thành) thì đó cũng chính là thời điểm tính thuế cụ thể. Còn trong trường hợp là những loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế chính là thời điểm bạn nộp hồ sơ khai thuế với đơn vị cơ quan có thẩm quyền.

4.2 Nếu gia chủ là cá nhân không cư trú

Đối với cá nhân không cư trú thì khi tính thuế cần căn cứ theo quy định pháp luật tại Điều 21 thông tư 111/2003/TT- Bộ Tài Chính; Điều 29 luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007:

Giá chuyển nhượng nhà đất x Thuế suất 2% = thuế thu nhập cá nhân phải hoàn thành.

Cụ thể:

• Giá chuyển nhượng nhà đất chính là toàn bộ thu nhập mà cá nhân ăn sở hữu căn cứ vào việc bán nhà hay chuyển nhượng bất động sản. Lưu ý là toàn bộ thu nhập không trừ hao bất kể khoản phí nào, đồng thời không gồm giá vốn.
• Giá chuyển nhượng nhà đất (bất động sản) sẽ được xác định khác nhau qua mỗi trường hợp khác nhau.
• Thuế suất được tính tương tự như đối với cá nhân không cư trú. Bằng 2% trên giá mua bán, chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản.
• Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản cũng chính là thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất đối với cá nhân không cư trú.

Tóm lại, cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà phụ thuộc vào giá trị chuyển nhượng và các yếu tố như thời gian sở hữu, chi phí liên quan. Việc nắm rõ các quy định về thuế này giúp người bán đảm bảo quyền lợi và tránh vi phạm pháp luật. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ dichvuketoan.online để được giải đáp chi tiết.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được tính dựa trên chênh lệch giữa giá bán và giá mua nhà, cùng với các chi phí hợp lý như chi phí sửa chữa, bảo trì. Nếu nhà bán có thời gian sở hữu dưới 5 năm, người bán phải nộp thuế trên phần chênh lệch này. Tuy nhiên, có một số trường hợp miễn thuế như bán nhà duy nhất, hoặc nếu giá trị bán dưới mức quy định. Để đảm bảo việc tính toán và kê khai thuế đúng quy định, mọi thắc mắc vui lòng liên hệ dichvuketoan.online để biết thêm thông tin.