Hướng dẫn cách tính các loại thuế cho thuê tài sản như thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và lệ phí môn bài theo quy định mới nhất năm 2025
1. Cá nhân cho thuê tài sản gồm những tài sản gì:
Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm:
+ Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;
+ Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Lưu ý: Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
2. Đối tượng chịu thuế cho thuê tài sản:
3. Cách tính thuế cho thuê tài sản:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
Trong đó:
Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCNđối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế.
– Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC, cụ thể như sau:
| STT | Danh mục ngành nghề | Tỷ lệ % tính thuế GTGT |
Thuế suất thuế TNCN |
| 2. | Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu | ||
| – Cho thuê tài sản gồm: + Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú; + Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; + Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ; |
5% | 5% |
| Số thuế GTGT phải nộp | = | Doanh thu tính thuế GTGT | X | 5% |
| Số thuế TNCN phải nộp | = | Doanh thu tính thuế GTGT | X | 5% |
| Với Mức doanh thu tính thuế là | Thì mức lệ phí môn bài phải nộp cả năm là |
| Trên 500 triệu đồng/năm | 1.000.000 đồng/năm |
| Trên 300 đến 500 triệu đồng/năm | 500.000 đồng/năm |
| Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm | 300.000 đồng/năm. |
– Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
+) Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.
– Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.
– Nếu là cá nhân, nhóm cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh. => Sẽ được Miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh (từ ngày 01 tháng 01 đến ngày 31 tháng 12)
Dưới đây Dịch vụ kế toán online xin lấy 1 số ví dụ để hướng dẫn các bạn cách tính thuế cho thuê nhà năm 2025:
Trong năm 2025:
+ Từ tháng 1 đến hết tháng 10/2025: Ông Thành không cho ai thuê nhà => Không có doanh thu
+ Từ tháng 11/2025: Ông Thành cho công ty Kế Toán Thiên Ưng thuê nhà
Giá thuê: 30 triệu/tháng
+ Tại năm 2025: Phát sinh doanh thu từ tháng 11/2025 đến tháng 12/2025: cho công ty Thiên Ưng thuê với giá 30 triệu đồng/tháng => Doanh thu thực tế của năm 2025 = 2 tháng x 30 triệu/tháng = 60.000.000
(Tại thời điểm năm 2025 thì áp dụng theo quy định tại thông tư 40/2021/TT-BTC nên nếu doanh thu cho thuê tài sản từ 100.000.000đ/năm trở xuống thì sẽ không phải nộp thuế cho thuê tài sản)
(Tại thời điểm năm 2026 thì áp dụng theo quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng số: 48/2024/QH15 nên nếu doanh thu cho thuê tài sản trên 200.000.000đ/năm thì sẽ phải nộp thuế cho thuê tài sản)
Ví dụ 2:Phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch:
Bà Nguyễn Mai Anh cho Công ty Kế Toán Thiên Ưng thuê nhà từ tháng 1/2025 đến tháng 12/2025, với giá thuê là 8.000.000đồng/tháng (Trên hợp đồng thỏa thuận giá thuê này đã bao gồm thuế)
-> Tổng doanh thu trong năm 2025 là: 8.000.000 x 12 tháng = 96.000.000/năm => Năm 2025, Bà Anh không phải kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản(Vì doanh thu nhỏ hơn 100 triệu đồng/năm).
+ Thời gian thuê: 1 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025 đến hết ngày 31/12/2025
+ Giá thuê là: 20.000.000đ/1 tháng
+ Giá thuê trên chưa bao gồm thuế. Bên thuê chịu trách nhiệm nộp thuế cho thuê tài sản theo quy định
Hãy tính các khoản thuế phải nộp khi công ty kế toán Thiên Ưng thuê nhà của Ông Trần Văn Mạnh
Xác định:
Bước 1: Xác định tổng doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản
(Tại thời điểm năm 2025 thì áp dụng theo quy định tại thông tư 40/2021/TT-BTC nên nếu doanh thu cho thuê tài sản trên 100.000.000đ/năm thì sẽ phải nộp thuế cho thuê tài sản)
1. Lệ phí môn bài (thuế môn bài):
Với mức doanh thu là 266.666.667đ sẽ thuộc mức doanh thu bình quân năm từ trên 100 đến 300 triệu đồng/năm => Mức lệ phí môn bài phải nộp là 300.000/năm
2. Thuế giá trị gia tăng:
Như vậy: Tổng số tiền thuế mà công ty Thiên Ưng sẽ phải nộp thay chủ nhà về ngân sách nhà nước là:
Công ty đào tạo Kế Toán Thiên Ưng mời các bạn tham khảo thêm bài viết:
———————————————————————————————–
“Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.”
—————————————————————————————–
Ví dụ 4: Công ty kế toán Thiên Ưng thuê nhà của bà Nguyễn Thị Minh:
+ Thời gian thuê: 10 tháng, bắt đầu từ ngày 01/03/2025 đến hết ngày 31/12/2025
+ Giá thuê là: 30.000.000đ/1 tháng
+ Giá thuê trên đã bao gồm thuế. Bên cho thuê tự chịu trách nhiệm kê khai nộp thuế cho thuê tài sản theo quy định
Hãy tính các khoản thuế phải nộp khi bà Minh cho công ty Thiên Ưng thuê nhà
Xác định:
Vì hợp đồng thuê nhà đang thỏa thuận giá 30.000.000đ/1 tháng là giá thuê đã bao gồm thuế
Cụ thể như sau:
Bước 1: Xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản năm 2025 của bà Minh
(Tại thời điểm năm 2025 thì áp dụng theo quy định tại thông tư 40/2021/TT-BTC nên nếu doanh thu cho thuê tài sản trên 100.000.000đ/năm thì sẽ phải nộp thuế cho thuê tài sản)
1. Lệ phí môn bài (thuế môn bài):
2. Thuế giá trị gia tăng:
Như vậy: Tổng số tiền thuế mà bà Minh sẽ phải nộp về ngân sách nhà nước là:
KÊ KHAI THUẾ CHO THUÊ TÀI SẢN
Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch.
– Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
Như vậy: Cá nhân cho thuê tài sản lựa chọn 1 trong 2 cách kê khai thuế:
+ Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán).
+ Khai thuế theo năm dương lịch.
2.2. Nếu Doanh nghiệp kê khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:
Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong các trường hợp sau đây:
a) Tổ chức thuê tài sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế;
Như vậy: Nếu trong hợp đồng thuê tài sản ghi là “bên đi thuê là người nộp thuế” => Thì DN có trách nhiệm kê khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản.
Kỳ kê khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:
a) Trường hợp khai thuế thay, nộp thuế thay cho đối tượng hướng dẫn tại điểm a khoản 1 Điều này thì tổ chức thực hiện khai thuế, nộp thuế theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Như vậy: DN lựa chọn 1 trong 4 cách kê khai thuế:
+ Khai thuế, nộp thuế theo tháng.
+ Khai thuế, nộp thuế theo quý.
+ Khai thuế, nộp thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán.
+ Khai thuế, nộp thuế theo năm dương lịch.
3.1. Đối với trường hợp: cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế
thì thực hiện theo quy định tại điều 14 của thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:
3.1.1. Hồ sơ khai thuế
Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại tiết a điểm 8.5 Phụ lục I – Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ, cụ thể như sau:
a) Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
d) Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).
Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
3.1.2. Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:
a) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
b) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
3.1.3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:
a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
3.1.4. Thời hạn nộp thuế
Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
3.2. Đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản
thì thực hiện theo quy định tại điều 16 của thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:
3.2.1. Hồ sơ khai thuế:
+ Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
+ Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê tài sản (áp dụng đối với tổ chức khai thay cho cá nhân cho thuê tài sản) theo mẫu số 01-2/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
+ Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng). Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
– Nơi nộp hồ sơ khai thuế: là cơ quan thuế quản lý trực tiếp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay. Riêng trường hợp tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam, hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
3.2.2. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp khai tháng hoặc quý như sau:
+/ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo liền kề tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+/ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
+ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế năm là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.
3.2.3. Thời hạn nộp thuế:
Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
2.5. Chi tiền thuê tài sản của cá nhân không có đầy đủ hồ sơ, chứng từ dưới đây:
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.
Như vậy:
a. Trường hợp trên hợp đồng ghi là chủ nhà là người nộp thuế, thì cần những chứng từ sau:
+ Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu có). (Không bắt buộc phải công chứng, theo văn bản số 4528/TCT-PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế).
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà. (Không bắt buộc phải chuyển khoản, theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì trường hợp này không có hóa đơn).
b. Trường hợp trên hợp đồng ghi DN sẽ nộp thuế thay thì cần những chứng từ sau:
Trên hợp đồng thể hiện Doanh nghiệp (bên đi thuê) nộp thuế
+ Chứng từ trả tiền thuê tài sản
+ Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.
Dịch vụ tại dichvuketoan.online của Công ty TNHH Kiểm Toán Kế Toán Thuế Việt Nam là lựa chọn lý tưởng cho doanh nghiệp muốn tối ưu hóa quy trình, tiết kiệm chi phí và đảm bảo tuân thủ pháp luật. Đừng ngần ngại liên hệ ngay với chúng tôi để nhận được sự tư vấn chuyên nghiệp và tận tình nhất!
Liên hệ ngay để nhận ưu đãi đặc biệt hôm nay!
